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李威豪:高端酒店投资将变谨慎

查看次数:799   编辑:《北京商报》记者 关子辰   时间:2016-3-25

   在国内高端酒店市场持续低迷下,外资酒店已经逐渐将扩张的步伐调整到中档品牌上。从一线城市核心商务区,再到热门旅游度假区,都不乏外资酒店的身影。就在众多外资酒店纷纷跻身城市核心地段时,一些边贸区也开始进入酒店投资者的视野。本期北京商报记者就希尔顿全球在华布局采访了希尔顿全球大中华及蒙古区项目发展高级副总裁李威豪。

     北京商报:目前中国整体的酒店行业进入了一个相对的发展低谷,尤其是高端酒店的开发,整体经济层面,中国经济增速也放缓了,未来希尔顿在高端酒店上的拓展是怎样的?

     李威豪:由于中国是偏向于委托管理,意味着需要有开发商和我们合作,这样资金来源一方面是银行贷款,另一方面是房地产预售。美国主导的模式是特许经营,是指开发商有一块地并且拥有酒店管理能力,但需要作为一个加盟商跟我拿希尔顿这个品牌。

     酒店做得太华丽或者房间数量过高,会存在一定风险,之前开发商不是很在乎,但现在开发商则更加慎重。例如一些项目中,建筑面积会缩小,而且整个酒店的华丽度比较针对这个市场做相应的调整。

     之前,我们推出了四星级的袖珍型酒店,面积限制在两万平方米以内。五星级的酒店基本上是350-500间客房,这样的酒店需要5万-6万平方米的面积,整体上酒店的规模已经缩小了,装潢也降低一些。并不是说当前没有奢华酒店、五星级酒店开发的机会,只是开发商会更加严谨。

     北京商报:希尔顿酒店的投资回报率怎么样?

     李威豪:很多五星级酒店,并不只是我们,尤其是在二三线城市都是以综合体的形式存在,这跟政府的需求有关。原来五星级酒店的辐射范围跟开发商楼市的销售以及整个综合体的开发都有密切的关系。现在,开发商对光芒的重视就稍微削减了一点,更加理性地关注这个单体的回报情况。

      比如说债券市场,分拆上市或者是整个房地产的证券化,在国外有很多案例,比如我是开发商,我有写字楼、住宅,住宅是卖掉的所以不算,我有商场、酒店,可能我们会把它分拆下来,按照不同的路线打包上市。在这种情况下,就不能非常笼统的或者是综合的看待一个项目的成功,你要去关注单体元素。

     北京商报:以后会更多引入中档品牌吗?

     李威豪:未来3-5年内还有一个机会,我们会把一些海外已经有的新品牌引入到中国来,接地气、恰当地在中国开发出来。具体来说,在中国会更多引进三星级的品牌,之前我们引进的主要是偏向以高端为主的。

     例如希尔顿欢朋酒店,这方面将结合本土品牌以及当地商家,因为本土企业有中国市场的运营经验和执行能力。2014年我们和铂涛集团合作,铂涛集团也是我们在中国内地的委托方,市场定位和一切元素是由希尔顿来定,铂涛去找开发商,同时去开发这个酒店,并由他们自己来做委托管理,这也是一个比较特殊的模式。

     北京商报:未来开发酒店将会侧重哪个区域呢?

     李威豪:酒店的生意跟一个城市的消费层次有关系,同时也要看风险,假如明天北京开出500家五星级酒店,生意肯定很惨淡。反倒是一些边贸地带严重缺乏酒店,我很看好这些地方,丹东那个酒店我带团队去开发的。此外,中缅边境,一方面是旅游,另一方面是贸易,东南亚有很多人文景观,缅甸的景色很美,并且与中国的贸易也非常积极,玉、水果等。

     北京商报:开发新兴领域会注重哪些要素?

     李威豪:最根本的问题还是客人的需求,比如说大城市的餐饮需求和度假需求是不太一样的。例如,中国游客到日本买马桶盖,日本的酒店储藏室已经不够容纳中国客人买的马桶盖,所以酒店把它加宽加大。通过这样一个非常细小的例子,来把一个酒店打造成可以真正很恰当应对客人需求硬件的盒子。酒店客群中有出差的,也有出去游玩的,度假酒店就需要把房间做大一些,而商旅客基本上是睡觉、洗澡。开发选择上,比如说巴基斯坦矿产资源丰富,虽然矿物价格现在跌下来了,但是总会有反弹的一天。这些地方都有严重的酒店短缺,所依赖的经济核心蓬勃起来的时候,肯定会有酒店开发的机会。

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